Come registrare compromesso online all’Agenzia delle Entrate

Hai intenzione di registrare il cosiddetto compromesso o preliminare di compravendita di un immobile? Devi sapere che l’Agenzia delle Entrate ha attivato la possibilità di registrare direttamente online anche questa tipologia di atti tra privati. In questa guida ti verrà mostrato come registrare compromesso online all’Agenzia delle Entrate comodamente da casa senza bisogno di andare fisicamente agli uffici.

Iniziamo subito!

Registrazione preliminare online

Quando si tratta di vendere un immobile compratore e acquirente, prima dell’effettivo passaggio di proprietà del bene, sottoscrivono un accordo con cui si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo contratto di compravendita, con il quale avverrà il definitivo trasferimento dell’immobile. Questo viene chiamato solitamente compromesso o contratto preliminare.
Tale contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e devono essere versate le relative imposte di registro e di bollo. Fino ad oggi per poter registrare tali contratti bisognava recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate con le copie del contratto. Ma grazie all’ultima novità introdotta non sarà più necessario andare agli uffici per poter fare la registrazione del compromesso. 

Infatti il nuovo servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate permette di registrare il contratto preliminare, comodamente dal proprio pc, senza bisogno di recarti all’Agenzia delle Entrate. La registrazione del preliminare di vendita avviene mediante la compilazione telematica del modello Registrazione di atto privato (Rap). Tale modello era riservato fino ad ora solo alla registrazione dei contratti di comodato.

Nella procedura di compilazione online del modello RAP possono essere allegati oltre al contratto preliminare sottoscritto dalle parti anche altri eventuali allegati come, ad esempio, planimetrie, ricevute o quietanze. Tutta la procedura viene fatta dal sito dell’Agenzia delle Entrate dopo che hai fatto l’accesso all’area riservata.

Come registrare compromesso online all’Agenzia delle Entrate – Registrazione di atto privato (RAP)

Per poter compilare il modello telematicamente bisogna andare sul sito dell’Agenzia delle Entrate ed accedere all’area riservata. L’accesso può avvenire mediante Spid, Carta d’Identità elettronica o Carta Nazionale dei Servizi ( CNS o Tessera Sanitaria abilitata)
Una volta che hai fatto l’accesso devi selezionare nella sezione Servizi la categoria Fabbricati e terreni e successivamente devi cliccare sulla voce Registrazione atti privati. 
Nella home page troverai nella parte sinistra il riquadro per le nuove richieste di registrazioni. Dovrai selezionare la sezione Preliminare e premere il pulsante Nuova richiesta.
Nuova richiesta registrazione preliminare

Devi accettare le condizioni di trattamento dei dati personali e cliccare sul pulsante Procedi. Si aprirà la pagina dove devi  inserire una serie di dati.

In particolare nella sezione Richiedente devi inserire i dati anagrafici di chi richiede la registrazione. La richiesta di registrazione può essere presentata selezionando “per me stesso” quando è inviata da una delle parti (dante o avente causa) o dal mediatore nel contratto oppure selezionando per altri” quando è inviata da un rappresentante delle parti. Inoltre bisogna fornire un nome alla pratica  inserendola nella Descrizione contratto.

Ricorda che il soggetto che richiede la registrazione attesta che tutti i dati dichiarati coincidono con quelli contenuti nel contratto originale. Inoltre devi conservare in originale il contratto sottoscritto insieme alla richiesta di registrazione e alle ricevute di presentazione rilasciate dal servizio telematico dell’Agenzie delle Entrate.

Successivamente si passa alla scelta della tipologia di atto da registrareA questo punto devi selezionare l’opzione Preliminare per procedere alla registrazione dell’atto e cliccare sul pulsante Procedi. Comparirà una schermata di riepilogo con la descrizione del preliminare. Per creare la pratica devi infine cliccare sul pulsante Crea

Dati richiedente registrazione preliminare

Per poter sapere come registrare compromesso online all’Agenzia delle Entrate bisogna conoscere i campi che devono essere compilati. Un volta completati questi primi passaggi si arriva alla pagina di compilazione dei dati relativi al contratto che è anche la parte più sostanziosa della registrazione.

Dati generali

Bisogna in breve inserire i dati richiesti, come la scelta dell’ufficio territoriale, data di stipula, numero di pagine, numero di copie. 

Se hai delle esenzioni allora puoi compilare la casella Esenzioni utilizzando uno dei codici previsti:

  • se il contratto è esente dall’imposta di bollo – codice 1;
  • invece se il contratto è esente dall’imposta di registro e di bollo – codice 2;
  • qualora il contratto sia esente solo dall’imposta di registro –  codice 3.

La casella Condizione sospensiva va barrata se si è in presenza di atto sospeso. Ti devi ricordare, nel caso di un contratto con condizione sospensiva, che hai tempo 30 giorni dall’avveramento della condizione per comunicare all’ufficio presso cui è stata effettuata la registrazione dell’atto dell’avverarsi della condizione sospensiva.

La casella Eventi eccezionali può essere utilizzata indicando il codice 1 dai soggetti che, essendone legittimati, fruiscono delle agevolazioni fiscali previste da particolari disposizioni normative emanate a seguito di calamità naturali o di altri eventi eccezionali.
La casella Casi particolari può essere utilizzata indicando il codice 1 in presenza di situazioni in cui il calcolo dell’imposta è diverso da quello previsto dalle regole ordinarie.
Una volta inseriti tutti i dati richiesti, cliccare su Salva in fondo alla pagina.

Se i dati sono stati inseriti in maniera corretta, in alto comparirà la seguente dicitura: “dati
del quadro “dati generali” aggiornati correttamente”. In questo caso si potrà procedere con la selezione del quadro successivo “Soggetti”, posto sulla sinistra della schermata.
Se invece ci sono degli errori nella compilazione del quadro, in alto comparirà una
dicitura di errore che non consentirà la prosecuzione se prima non vengono corretti.

Dati generali registrazione preliminare

Vediamo adesso le varie sezioni.

Soggetti

Per inserire le parti del contratto bisogna selezionare la sezione Soggetti. Devi cliccare su Nuovo dante causa e inserire il codice fiscale della parte promittente venditrice, se quest’ultima è una persona fisica (PF) inserire anche il cognome e il nome, mentre gli altri dati come sesso, provincia di nascita, comune o stato estero di nascita, data di nascita vengono inseriti automaticamente dopo la verifica anagrafica del codice fiscale della PF.

Una volta che hai inserito i dati richiesti della parte promittente venditrice, clicca sul pulsante Salva.

Adesso devi inserire i dati degli Aventi causa. Devi cliccare Nuovo avente causa e inserire il codice fiscale del promissario acquirente, se quest’ultimo è una persona fisica (PF) inserire anche il cognome e il nome, mentre gli altri dati come sesso, provincia di nascita, comune o stato estero di nascita, data di nascita vengono inseriti automaticamente dopo la verifica anagrafica del codice fiscale della PF.

Negozio

Quando hai compilato la sezione Soggetti si può  selezionare la voce Negozio ed inseire i seguenti dati:
Bene oggetto del preliminare: indicare la tipologia di bene oggetto del contratto, ossia bene immobile o altra tipologia di bene; se sarà selezionata la casella “Immobile”, sarà obbligatoria la compilazione del quadro “D1 – Dati degli immobili”.
Prezzo: indicare il prezzo di vendita stabilito dalle parti; rappresenta uno degli elementi principali del contratto e deve essere indicato necessariamente.
Caparra confirmatoria: indicare la somma versata dalla parte promissaria acquirente a titolo di garanzia per l’adempimento dell’obbligazione
contrattuale (art. 1385 c.c.).
Acconto: indicare la somma versata dalla parte promissaria
acquirente a titolo di acconto sul prezzo finale.
Caparra penitenziale: indicare la somma eventualmente stabilita dalle parti nel contratto per il diritto di recesso di una o entrambe le parti (art.1386 c.c.).
La compilazione delle caselle “Caparra confirmatoria”, “Acconto” e “Caparra
penitenziale” non è obbligatoria, e la compilazione di una casella non esclude la
compilazione delle altre.
Descrizione: inserire una breve descrizione del bene oggetto di preliminare, come ad esempio “Il bene oggetto del preliminare è l’immobile sito in Firenze, via XXXX n. yy”.

Immobili

Nel caso di contratti preliminari aventi per oggetto beni immobili, sarà necessaria la selezione della relativa casella “Bene oggetto del preliminare – Immobile” presente nel quadro C1. Si potrà così procedere con la compilazione del quadro in esame. Selezionare il quadro Immobili, cliccare su Nuovo immobile e inserire tutti i dati catastali richiesti dal modello. Infine selezionare Salva e procedere con gli altri quadri.

Allegato

Una volta selezionata la voce “Allegato” sarà possibile inserire in un unico file, nei formati previsti, il contratto preliminare e gli eventuali allegati come ad esempio planimetrie e mappe. Al fine di consentire il buon esito della registrazione e di superare il text mining (confronto informatico tra i dati inseriti nel modello RAP e quanto scritto nell’atto allegato) si consiglia di redigere il testo del contratto preliminare in un formato elettronico o dattiloscritto.

Calcolo imposte

La comodità di questa procedura telematica è che non devi pagare F24 o F23 perchè si può richiedere l’addebito direttamente sul conto corrente. Inoltre non hai bisogno di fare alcun calcolo perché vengono fatti in automatico dal sistema. Vediamo come procedere alla compilazione di questa sezione. Una volta selezionato Calcolo imposte, si dovrà inserire la data di invio del modello RAP e selezionare calcola imposte e calcola tardività, il sistema in automatico calcolerà le imposte e le eventuali sanzioni ed interessi.

Per poter procedere con la registrazione e il pagamento delle relative imposte è necessario inserire il codice fiscale del firmatario del conto: questo campo può essere compilato inserendo il codice fiscale dell’utente che sta eseguendo direttamente (senza avvalersi di intermediari) la registrazione telematica del contratto.
Al contrario, se la registrazione o i pagamenti telematici sono effettuati da un intermediario ovvero da un soggetto delegato con adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa, abilitati al canale Entratel, questi ultimi possono inserire:
• il proprio IBAN e il proprio codice fiscale;
• l’IBAN e il codice fiscale del richiedente la registrazione se questi gli ha conferito l’autorizzazione.
Il conto corrente da utilizzare per il pagamento deve essere intrattenuto presso una delle Banche convenzionate con l’Agenzia delle entrate o presso un ufficio postale.
Infine devi premere il pulsante Salva.

A questo punto se tutte le sezioni sono state compilate e controllate si può procedere con l’invio. Per concludere devi andare nella sezione Invio e premere il pulsante Procedi.

Bene se sei arrivato a a questo punto conosci come registrare compromesso online all’Agenzia delle Entrate.

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